WeWork亏损超Uber！但现在它要以400多亿美元估值上市了_商业

硅星人 2019-08-15 10:16

WeWork亏损超Uber！但现在它要以400多亿美元估值上市了

WeWork CEO家庭对于公司牢固的控制权引起了行业非议。据华尔街日报，Neumann在纽约和圣何塞购买房产然后出租给WeWork。招股书此次披露Neumann从中赚取1700万美元。

“科技”二字能给地产公司增加多少估值？WeWork上市给出了答案——426亿美元。

当地时间8月14日，美国共享经济的代表企业WeWork公开发布招股书。WeWork的控股公司The We Company预计最快于9月挂牌，代码为“WE”。

软银在上一轮投资中给出了WeWork470亿美元的估值。这让WeWork上市或将成为继Uber之后，今年美股第二大IPO。

随着WeWork带火了共享办公空间的概念，一家默默无名的欧洲公司IWG也进入了公众视野。同样的模式下，它比WeWork规模更大、会员数量更多、在伦敦证券交易所挂牌、并且还盈利了。

但IWG的市值目前仅为44亿美元，还不到WeWork估值的零头，这让投资者对WeWork470亿美元的估值感到疑惑。

这之间巨大的估值差异，就因为WeWork标榜自己为科技公司吗？

在招股书中，WeWork终于详细披露了财务状况，包括去年19亿美元的巨额亏损。WeWork尚未披露计划融资的具体额度和交易所，摩根大通和高盛将作为主要承销商。

2010年，Adam Neumann和Miguel McKelvey在纽约创立了WeWork。2014年，WeWork从伦敦开始向海外扩张，并于2016年在上海开设了办公空间，也是在亚洲的第一站。

WeWork高调打开了新的需求，格调高雅服务周全的办公室不再是大型企业的专有特权。需要量入为出的创业者和小型公司也可以按时付费，灵活享有专业的办公空间。

但巨亏的WeWork需要证明两件事情：470亿美元的估值合理性，以及能否担当“科技公司”的名头。

高增长与高成本

据招股书，WeWork的增长速度不可谓不快。

2016年，WeWork全年收入4.36亿美元，2017年为8.86亿美元，2018年为18.21亿美元，仅在2019上半年，收入就达到了15.35亿美元。增长率几乎保持在100%之上。

WeWork还处于高速扩张的阶段，自2018年6月至2019年6月，其工位增长了一倍，从30.1万个工位增长到60.4万个工位。WeWork还计划在169个新城市建立业务。

当然不出意外，WeWork还是一家亏损的公司。意外的是，2018年WeWork的亏损超过了Uber和Lyft。这让共享经济的盈利能力再次遭受质疑。

WeWork的经营成本也相当之高，2018全年净亏损为19亿美元，Uber和Lyft同期分别为18亿美元和10亿美元。WeWork今年上半年净亏损已经达到9亿美元。

赚的越多，亏的越多，这也是共享经济最典型的问题。WeWork目前的收入几乎只能够支付租金、装修等运营空间的费用。WeWork还在招股书中披露，其签署的未来最低租赁支付义务为472亿美元。

WeWork账上还有24.73亿现金类资产，但总负债约为220亿，主要为未来需要缴纳的租金，还有13.42亿长期债务。此外，WeWork发行公司债融资，曾因为盈利能力太差而被评为“垃圾债券”，目前在交易市场也处于亏损状态。

据路透社报道，WeWork计划募资30亿至40亿美元，并在9月初开始路演。据招股书，其主要机构股东为Benchmark、摩根大通、以及软银集团，但CEO Neumann牢牢控制整个公司，并将在上市后获得超过一半的投票权。

在上市前，Neumann还套现了7亿美元。他进行了多项房地产行业的个人投资，其妻子也被指定为公司继任者之一。据TechCrunch，Neumann从贷款和股票销售中获得的回报，创下了私有公司高管的最高回报记录。

WeWork甚至在招股书中建议投资人不要参考媒体报道，而是相信公司披露信息。

“空间即服务”

WeWork提出了非常有科技企业风格的产品口号——“空间即服务（space-as-a-service）”。

WeWork率先推出了“空间即服务”会员模式。办公空间可以灵活到只租一个工位，支付方式则灵活到按分钟、按月或按年支付，个人会员能以较低的价格获得工作空间。

WeWork还在招股书中强调，其拥有大约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家，致力于对运营业务的复杂系统进行构建、集成和自动化。因此，与传统替代方案相比，能够以更低的价格为会员提供优质体验。

WeWork拿出的数据是：传统企业租赁办公空间，为每个员工付出的成本是每年1.7万美元，WeWork则能够把成本降低到7304美元。不过，WeWork没有解释他们的科技业务系统如何完成了成本的优化。

虽然目前处于巨亏状态，WeWork在招股书中表示，其共享办公空间基本在投入运营6个月之后能够达到收支平衡的状态。目前WeWork美国固定工位的价格约为每月500美元至600美元，专属办公室的价格为每月1000美元左右。

据招股书，WeWork的运营区域覆盖29个国家的111个城市，共有528个地点，会员数量为52.7万名，覆盖38％的财富500强企业。

WeWork称，公司创立之初的目标客户大多是自由职业者、创业公司和小企业。而后WeWork重点发展“企业会员”。截至2019年6月1日，40％的会员是员工人数超过500人的组织（WeWork称之为企业会员）。WeWork预计企业会员将继续作为增长最快的会员类别。

地产公司还是科技公司？

今年上市的科技企业估值让华尔街颇为头疼。他们大多亏损严重、盈利模式又不甚清晰——WeWork真的值470亿美元吗？

WeWork也在招股书中承认，尽管他们开辟行业先河，但这个行业几乎没有准入门槛。

WeWork不能只讲新时代的二房东故事，租用商业地产，装修成漂亮的办公室，开发会员模式而从中套利。这种共享办公空间的商业模式并没有“护城河”。

WeWork已经推出了一支名为ARK的投资基金，用于投资房地产。而早期WeWork为了保持轻资产的运营模式，主要通过租赁获得办公空间。

WeWork希望摆脱共享办公的标签，目前已经发展出WeLive共享住宿、WeGrow共享学习等业务。

值得关注的是，WeWork一直在收购互联网和软件企业。

据Crunchbase，WeWork目前完成了17项收购，包括收购在线活动组织网站Meetup。今年收购的6家公司大多数为业务相关的软件公司或者互联网企业。

WeWork在招股书中规划了公司未来：我们的全球平台是一站式商店，会员可以访问他们所需的所有产品和服务，使他们能够工作、生活和成长。我们已经开始构建一系列We Company产品，并开发第三方合作伙伴网络以满足我们会员的需求。

但行业怀疑WeWork的收购行为只是为了强化“科技企业”的标签，提高上市估值，能否改善公司盈利能力还是未知数。

WeWork则需要借由上市融资和快速扩张控制市场。当竞争对手难以望其项背，就可以牢牢占据行业顶端，再对其他业务方向徐徐图之。

所以，这只神奇独角兽WeWork究竟要做地产公司还是软件公司？

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